房價居高不下，買不起房子只好先租屋，不過要提醒租屋族，租屋前一定要了解租賃權益，以免造成無謂困擾。
■ 契約生效後 房東不得擅入
房仲業者表示，租屋契約生效後，房間的使用權歸屬房客，房東沒有權利藉故闖入；而在外租屋時，最好購買新鎖換上，將舊鎖保留，等到契約結束時，再將舊鎖換上，以免不肖的前住戶潛入偷竊，單身女子更要謹慎提防。
■ 買賣不破租賃 房客可續住
房仲業者表示，許多經營套房出租的包租公、包租婆，會設定好年限後轉手賣出，這時候房客的權利也不可被忽視。根據法律規定，房屋買賣不破租賃，也就是說，即使屋主換人，但是在租約中房客仍可享有居住權，屋主不可要求房客提早搬遷。
另外，如果房客拖欠房租時，房東亦不可私自闖入，或是將租客物品丟棄。當租屋糾紛發生時，房客權益比較容易受損，所以租屋前房東若是有任何的口頭承諾時，一定要在契約上註明清楚，以免權益受損。
文章來源:網路地產王
地方政府作為一地公共服務管理者，變身為最大的“住房發展商”，為百姓構建科學合理的梯次住房供應體係。住房和城鄉建設部日前在常州召開“部分城市公共租賃住房政策調研會”，住建部副部長齊驥肯定了常州公共租賃房模式。
1億財政撥款，撬動30億房投資金
10月20日上午，常州規模最大的廉租住房和公共租賃住房建設項目全面開工，總投資8億元、建築面積20余萬平方米，可建4000套。明年常州還將計劃新開工建設2000套，加上面向社會收購的近2000套實物房源，常州在近兩年內將籌集到8000余套公共租屋。
常州市長王偉成介紹說，根據常州市5年保障性住房建設規劃測算，實現經濟適用房每戶8萬元貨幣配租需要8億元，加上廉租房和公共租賃房建設資金，大約需投資30億元，而財政撥付資金只有1億元左右。今年年初，緊緊抓住當前積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策機遇，常州市組建成立了公共住房建設投資發展有限公司，注冊資本10億元，一期注資5.3億元。公司成立後，迅速多方投融資，已到賬資金25億元，籌儲了足夠的保障資金。
房投公司的融資途徑，除了財政專戶投入外，還包括土地出讓凈收益、公積金增值收益部分以及商品房項目中提取的配建資金。常州市規定，商品房項目中要配建3%的廉租房和公共租賃房，如果項目不配建，也可以選擇將3%的配建項目土地出讓金和建設成本按照樓盤建設情況折算成現金給政府，由政府易地建設。此外，政府還直接給“房投公司”注入了3000畝土地作為資產，每年整理土地獲得開發收益。
常州市房產管理局局長朱建文說，從國際成功經驗來看，政府是公共租屋制度實施的主導者，包括確定家庭準入、退出標準、租金標準等，但更多的是引入市場機制，實施公司化運作。在香港，成立了獨立法人、自負盈虧的房屋委員會，全面統籌政府公屋的供應、編配及管理，並建立了房地產信托基金挂牌上市。“常州模式運作好了，將來也可以上市，甚至成立公屋局”。
布點城市優勢地帶，不人為制造“貧民區”
次貸風暴過後，世界各國不動產價格炒風再起，台北市房價再度攀高，不僅市井小民怨聲四起，連央行總裁也警告銀行房價漲勢下放款風險的提升，高房價的因果值得探討。
首先，房價的高低是經濟發展的成果，在經濟成長下，貨幣供給得以正向增加，也引發資產價格的上揚，此時資產上漲可能是健康且長期性，如民國七六—八○年的台灣。但若貨幣供給遠超過經濟成長，或在無經濟成長、甚或衰退下，增加貨幣供給，則將引發通貨膨脹，終究導致泡沫的破滅，如辛巴威。在正常的情況下，可看出高房價是經濟的副產品。
其次是房價乃受房屋的供給及需求所決定。台灣房屋的供給面主要尊重市場機制，但建商在市場資訊不甚透明下大力吹捧房價的高漲；政客們也因建商提供大筆的政治獻金而坐視房價高漲，也得以順勢徵收不動產相關稅負：金融機構也在無能力預測趨勢下被充斥的新聞搞得昏頭轉向。就需求面而言，民眾對房屋的需求，自住者約為八成，投資者約為兩成；當預期房價將上漲時，投資者比率將隨之升高。
第三則為房價的支撐，基本上來自買方的負擔能力，「所得」是最重要的指標。投資客在預期房價或租金無法成長甚或下跌，或面臨資金壓力後，將殺出套現；但自住戶除非因負擔能力不足，否則多會勉力繳款，因此在金融風暴下房價跌幅低於股價。然台灣的薪資所得已多年未見顯著成長，也可看出對高漲的房價實質支撐有限。
台北市縣的工作機會佔了全台四成以上，連帶引發對台北市縣的房屋需求。再以目前台北的房屋供給相對於戶籍數的現況而言，供給量僅達需求量之九成，其餘城市都有一至二成的超額供給，因此北市房價上漲只是很簡單的供需結果。
在金融風暴時期，世界各國多動用貨幣政策以救市，這些都是引發通貨膨脹的工具，然當面臨過度的通貨膨脹後，提升利率又是最直接的工具，此時將使得銀行的放款違約率大增，次貸風暴即為顯例，目前國際間已有澳洲、印度等國提升利率，難怪央行彭總裁在未來提升利率之壓力下，要一再警告銀行的不動產放款了。
就台北市高房價的處方而言，除長期引導各區域均衡發展、不再集中北部以紓解對台北的房屋需求外，另長期提供租屋補貼以降低購屋需求，使得租屋成本低於購屋成本亦為解決之道，可有效引導部分購屋需求為租屋。當然祭出財稅手段以降溫炒樓風氣，或甚至減少購屋優惠等手段也可一併實施，但後者涉及對既有市場的干預，屬於最後的手段，應謹慎為之。
美商仲量聯行（Jones Lang LaSalle）才走馬上任的新科亞太地區執行長（CEO）Alastair Hughes昨（5）日在台北表示，「台北市的Ａ辦不動產市場在全球金融海嘯中，是亞太主要城市中，受傷最輕的市場；預期2010年將浮現谷底。」
Alastair Hughes是首度訪台時所作的亞太市場分析，並分析大中華市場機會。
他表示，2008年夏天全球金融海嘯前不動產市場最高峰迄今，全球商業不動產市場平均辦公室租金下跌約15-60％，資產價值下跌20-50％，不動產交易量萎縮70％至80％，承租胃納量則減少70％至90％。
Alastair Hughes也指出，儘管未來1年亞太各主要城市新增辦公供給仍持續釋出，導致平均空置率將再度攀升，預期2011年將站上18％的空置率，平均每5棟辦公大樓、就有1棟會是空的；可是，台北市相較於其他亞太城市，還是受傷最輕的。
仲量聯行評估，北市這波金融海嘯至2010年谷底出現前，辦公租金行情平均約下跌5％至15％；辦公室資產價格修正幅度約10％以內。
仲量聯行台灣區董事總經理趙正義表示，兩岸關係大躍進、加上低利環境、是促使台北市辦公市場受傷較小的原因。多年來鎖國政策也使得在台灣投資的跨國性金融機構，不是太多，相對的金融海嘯侵襲下，台北市受傷也較少。
趙正義透露，兩岸政策大鬆綁，是台北市商業不動產市場的最大機會點。很多陸資國營金融機構早已積極評估來台北市Ａ辦大樓，設立未來的企業據點和辦公室，仲量聯行2010年3月將在台北召開大中華區會議，掌握陸資來台的新商機。
趙正義表示，預期2010年陸資來台會有更大的動作。
連日來，政府將出手平抑房價的說法炒得沸沸揚揚，房市投資客人心惶惶。行政院長吳敦義才信誓旦旦地說，目前絕對沒有加稅的規劃，台北市稅捐處卻傳出打算課徵豪宅稅，最快後年開徵的消息。姑且不論中央、北市是否不同調，房地不動產業者擔心建商為了規避豪宅稅，乾脆使用次等建材，甚至讓好不容易略有起色的中南部房市，可能再次受挫，對於真正的豪宅客，反而影響不大。
■ 課徵豪宅房屋稅 最快後年實施
台北市稅捐處表示，財政部在今年五月函請各地方政府，依行政院賦稅改革委員會決議，覈實評定房屋標準價格。由於目前各縣市評定房屋標準價格時，對於各種建造材料僅就構造區分，沒有考量到建造材料等級，因此對於採用高級建材的房屋，可能房屋稅比一般房屋的稅負相對較低，明顯違反租稅公平原則。
基於租稅公平原則，台北市稅捐處打算針對豪宅，課徵比較高的房屋稅，至於該如何課徵，還要徵詢建築師公會、鑑價公會等各方意見，等到明年通過台北市不動產評價委員會的評定後，必須再呈報台北市政府核准才會公告施行，換句話說，台北市若要課徵豪宅房屋稅，最快也要等到民國100年才會實施、101年5、 6月才會有所影響，目前仍是紙上談兵。
■ 豪宅稅問題多 擔心建材品質降級
中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，使用者付費的觀念雖好，但租稅公平原則一定要有所顧慮，短期對於平抑房價是個話題，但長期來看，對有錢的豪宅客層而言，影響不大，因為一年只差數千元而已，豪宅的管理費可能繳得都比房屋稅來得多。
台灣房屋不動產研究室經理古景良也深表認同，豪宅加重課稅對於抑制房價飆高的效果有限，因為房屋稅加重課稅的金額，還不及豪宅一個月的管理費。古景良比較擔憂，這個平抑房價的手段，可能變相鼓勵建商降低建材的品質，此外，建商應該不會公告造價成本，該如何評定建材是否屬於豪宅等級，也是個難題。
央行總裁彭淮南對高房價示警後，開始出現檢討相關稅負聲音，但房地產業者認為，房價上漲只限土地資源稀少的台北市、台北縣、台中七期、高雄美術館等區域，不能只看少數飆漲個案來決定全盤政策，應只針對特定區塊或投機者。
業者雖基於利益而反對，亦非全然不符實情。但特定區塊、豪宅有示範作用，會帶動鄰近地區房價，從而波及全台。因此政府有必要抑制，避免資金炒作房市，導致多數人一輩子買不起不動產來居住。
經建會主委蔡勳雄表示，他個人贊同檢討不動產相關稅負，包括自用住宅稅負減輕、非自用住宅所得稅負拉高，並將不動產交易所得納入資本利得課稅，按實際價格（或市價）計算。
不動產相關的地價稅、房屋稅、增值稅若改採實際價格課稅，可使房地產稅制健全化。以非自用住宅來說，投機客買了房子若空在那裡，是資源無效使用，若透過高成本減少投機行為，對國內房市將有正面幫助。
立委李慶華、黃偉哲2日質詢房價過高的因應對策，經建會主委蔡勳雄在立法院表示，他個人贊同將不動產交易所得納入資本利得課稅，並按實際價格計算；他也建議行政院賦改會考慮納入議題討論。
在小鋼砲王建煊因「土所稅事件」辭財長下台，之後再沒有高層官員主張按實價計算土地交易所得，蔡勳雄此時重提實價計稅，格外引人注目。
蔡勳雄說，他同意全面檢討不動產相關稅負，包括減輕自用住宅稅負、拉高非自用住宅所得稅負以及將不動產交易所得納入資本利得課稅。
蔡勳雄答詢說，經建會上周舉行兩次專家會議，對於台北都會區的高房價問題，與會學者多認為應從二方面著手，一方面使市場資訊更公開，不讓業者、廣告等輕易叫價；另一方面則檢討不動產持有成本太低問題，包括利率太低、稅負太低。
蔡勳雄說，學者所提的方案包括檢討各種不動產稅負，如自用住宅稅率減輕、非自住宅提高、交易所得納入資本利得課稅等，以改善所得分配不均、貧富差距持續擴大等問題。
在資本利得課稅方面，賦改會至今僅針對股市而已，討論部分恢復課徵證券交易所得稅，並沒有擴及房市。倒是在財產稅方面，賦改會有所作為，主張提高不動產持有稅負，包括地價稅和房屋稅。蔡勳雄昨天赴立法院報告99年度施政計畫及預算，提了連賦改會都沒觸及的議題。
不動產交易的資本利得在現行稅制分兩部分課稅，土地部分按公告現值差額核計土地增值稅，最高稅率40%，房屋部分按評定現值計，房屋交易所得併計入所得課徵所得稅。在國內，不動產資本利得是課稅的，稅率不算低，只是不按實價計算資本利得。
【記者陳美珍／台北報導】財政部2日表示，國內不動產交易課稅是以實價（或市價）為原則，沒有實際交易價格證明者，才需按政府所訂公告價格計稅。
美國商用不動產在金融海嘯時建物成交量明顯下滑，不過現在已經有很多海外投資人對投資商用不動產的興趣正在增加當中，準備重新進入2010年的美國市場。就連台灣的大型壽險業也不惜以巨資買下優質商辦大樓，並享有租金收入及增值利益的優勢，資金回流全球商用不動產，正在持續進行中。
寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良表示，今年上半年全球商用不動產的 投資交易金額僅為760億元美元，根據仲量聯行(Jones Lang LaSalle)數據，美國2008年的交易金額經歷了歷年來的最大跌幅，下降77%，以往均是以美國及英國的交易量最高，今年上半年，日本已超越美國和 英國，成為全球最活躍的投資區域，單計上半年就成交了150億美元，美國則緊隨其後達140億美元，其次是英國的110億美元，不過美國的交易情況在漸趨 好轉之下，可能有機會再奪寶座。
手握高達 2,000億美元的主權投資基金--中國投資公司(北京)，今年9月投資10億美元於總部位在美國洛杉磯的私募股權基金--橡樹資本 (Oaktree Capital)，收購美國房地產、基礎設施等不良資產。根據仲量聯行(Jones Lang LaSalle)的訊息，在過去的兩個月裡，原先選擇退場觀望的德國和亞洲投資人，已對投資美國商用不動產的興趣提高；目前美國紐約、華盛頓DC特區和舊金山，有許多海外投資人有興趣在這三個地方招標商用不動產，至於德國不動產基金和亞洲區開發建商已摩拳擦掌準備在2010年第一季進入商用不動產市場。
今年10月初，以色列最大的控股公司—The IDB Group，斥資3.3億美元購買匯豐銀行在美國紐約的29層總部大樓，而匯豐銀行採行先賣再租的方式，將租回大樓1至11樓，租期10年期，其他樓層則租期一年。
賴盈良表示，美國今年投資商用不動產的活動在夏末開始增溫，今年最大交易案為位在曼哈頓，總金額達6.05億美元。另一個交易案同樣在曼哈頓，SL Green出售其49.5%的股權，給一家美國與以色列的合資企業，這是以色列Optibase首次購買美國不動產，希望藉由多樣化的投資組合介入商用不動產。而在美國東海岸華盛頓特區，大型REIT-Vornado以2.08億美元出售位於特區西北邊的1999K街給一檔Deka’s的開放式基金，這是 該區今年最大的交易案，前一次最大的交易金額發生在2008年4月。
在台灣，商辦大樓已引起大型壽險公司出資搶地，新光人壽10月就以每坪新台幣33萬元、總價115億元新台幣，買下位於台北內湖亞太經貿廣場的3棟大樓， 這3棟大樓在2006年9月以70億元新台幣賣給里昂證券，於2007年再以98億元新台幣賣給花旗銀行集團下的不動產私募基金CPI。從新光人壽的這筆交易案來看，在3年之間，轉手3次，交易金額從70億元攀升到98億元，再到115億新台幣，證明優質的商業不動產，其實是相當值得投資的好標的。
賴盈良表示，雖然目前商用不動產的投資金額與高峰期無法相比，不過，從國外資金回流美國商用不動產，及台灣壽險業積極購買商辦大樓來看，商用不動產已見緩步回春，預料未來一年全球交易量將較今年下半年提升。
買不起房子，不少無殼蝸牛人選擇先租屋，等存夠了錢再買屋，不過房仲業者提醒租屋族，如果租屋遇到是二房東，就要特別注意對方有無轉租權利，如果沒有，小心付了房租還要被掃地出門。
21世紀不動產法務副理邱創智表示，根據《民法》第443條規定，房客與房東的契約中若沒有特別約定轉租條款的話，房客能將房屋「部份轉租」其他人，但不可以將房屋「全部轉租」或是轉讓給其他人。
若房東與房客的房租契約中明定「不得轉租」的話，不論是「全部轉租」或是「部分轉租」，房客都不得將房間轉租給其他人，如果二房東收租後捲款潛逃的話，即使付了租金，大房東依然有權利要求房客限期搬遷，而房客只能向二房東求償，租屋族要特別注意。
為避免付了租金卻無家可住的情況，邱創智建議租屋族，租屋前一定要請出租方出示房屋謄本，證明出租人就是房屋所有人。
如果出租人不是房屋所有人的話，就要請出租人出示相關證明文件，以證明出租人擁有房子出租權；如果是委由房仲業轉租的話，租客一定要請房仲業出示房東委託書，避免不肖業者冒充房東轉租詐騙。
邱創智提醒，想要當個包租公包租婆的投資客也要注意，為避免不肖房客以二房東身分向房客收租後捲款潛逃，將房子出租給房客前，最好在契約內註明「不得轉租」的字眼，以維護自身權益，避免不必要的租屋糾紛。
另外，太平洋房屋法務室經理蔣美龍也表示，轉租之次承租人故意或過失毀損房屋時，二房東也要一併負起民事賠償責任。舉例來說，若次承租人引起火災導致房屋毀損或滅失，依據《民法》第444條的規定，二房東仍然要負起賠償責任。
文章來源:工商時報
