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講述者 楊紅旭 易居房地產研究院研究部部長

提問者 譚志娟 《投資者報》記者 採訪整理

　　中國房價，一個毫無新意卻永遠熱鬧的話題，在2010年伊始愈發火辣。

　　2009年剛剛結束的報復性反彈讓房價幾近癲狂，而歲末年初頻繁出台的調控性措施卻讓房地產走勢開始迷離。那麼，2010年中國房價將何去何從？<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

　　去年12月房價創下年度新高

　　根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2009年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比上月擴大2.1個百分點；環比上漲1.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。

　　房價漲幅偏高。從房價同比增幅來看，7.8%已超過2007年全年7.6%的增幅，當然，這也與2008年12月房價低迷有關。與2007年相比，2009年房價的月度同比增長曲線圖比較陡，6月由負增長轉為正增長後，快速上揚。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

　　從房價環比增幅分析，去年12月漲幅高達1.5%，不僅創下2009年年度新高，而且還是2007年11月以來26個月的漲幅新高，接近2007年9月1.7%的歷史最高值（自2005年有這一統計數字以來）。

    　中國統計局近日公布2009年全國房地產市場銷售報告，去年全中國房屋銷售面積9.37億平方公尺，比2008年增長42.1％。房屋銷售額4.4兆人民幣（下同），比2008年年增長75.5％。去年全年每平方公尺房價約漲1,000元，創下中國房改政策以來的新高。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　而多家房仲業者認為，今年中國房地產中的住宅部份的房價可能會受到政策打壓的影響，房價可能不會再像去年飆漲，以目前從北京、上海、廣州到深圳等一線大城市來看，成交量快速萎縮，房價很可能會下跌10％到20％。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　資料顯示2009年，全中國完成房地產開發投資3.62兆元，比2008年增長16.1％。其中，住宅用途的房屋完成投資2.56兆元，增長14.2％占總房地產開發的7成。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　2009年，房屋銷售面積9.37億平方公尺，比2008年增長42.1％。

    　其中，住宅房銷售面積增長43.9％；辦公樓銷售面積增長30.8％商業營業用房銷售面積增長24.2％。2009年，商品房銷售額4.4兆元，比上年增長75.5％。其中，商品住宅銷售額增長80％，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9％和45.5％。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　去年中國房價累積漲幅將近8％，房價的上漲原因之因就是地價變貴了，根據中國土地勘測規劃院所公布的報告顯示，2009年地價同比增長超過10％城市有26個，其中包括18個二、三線城市，如荊州、九江、雞西、鶴崗等。近期也有觀點認為，一線城市的房價上漲空間不大，高房價正在向二、三線城市快速蔓延。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　二、三線城市的土地供應充足，房價、地價價位基礎不高，吸引了大量開發商購地和投資投機性購房需求；同時，在此輪金融危機中，一些中西部城市承接了來自東南沿海城市的經濟轉移，造成地價的快速提升。

    　值得注意的是，截至去年年底，北京、寧波、海口、溫州四地的居住地價已超過商業地價，同時，鄭州、深圳、成都、烏魯木齊等城市的居住地價也接近商業地價。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

水岸景觀住宅一直是房地產熱銷商品，不但產品特殊，還具增值、保值空間，現在，水岸景觀住宅加上溫泉享受，成為新趨勢，產品稀有值得趁早注意。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

全世界的豪宅都有1個共同特點，就是都有非常漂亮的大自然景觀，尤其是都與水岸景觀連結在一起；因為房子可以千萬打造，但漂亮的水岸自然景觀，卻是億元難尋。所以，房地產個案裡，只要有「水岸景觀住宅」(room with a view)，就相對代表產品的價值提升；根據調查，這類產品的行情，通常都比同區一般住宅的單價高出約15~35％。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

倫敦的泰晤士河、巴黎的塞納河和德國的萊茵河等優雅景緻及其親水特性，自古以來均為人們所嚮往，也因此世界最好的住宅都在水岸第一排，親水景觀住宅的身價一直居高不下。這樣的情況在台灣同樣存在，以水岸住宅著名的淡水地區，第一排房價屢創新高，即使如此仍吸引許多政商名流進駐，就是因為「房屋有價、景觀難尋」。

不過，並不是所有「水岸景觀住宅」都值得擁有！「首先，離都會區太遠或交通不便的產品，要謹慎考慮。」交通建設一向是房價最有力的支撐，大型交通建設不僅帶動區域發展，更是房價起漲的指標。

「其次，水岸景觀住宅一定要選第一排，建築物的前方要完全、且永久無遮蔽物。」很多個案在銷售的時候都宣稱可以看到海景、夕陽，沒想到交屋之後，住家前面蓋起另一高樓，美景一夕間消失；當初花大錢買的景觀住宅，現在的景觀卻變成對面的建築物。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

其實，水岸第一排的景觀住宅價值還可以細分，有的建案號稱水岸第一排，不過，在低樓層部分是看不到水岸景觀的，所以，高、低樓層的價差幅度就相當大，這點必須注意。

就算是真正的水岸第一排景觀住宅，其實也是有差異的，建築本身臨河景的地方是不是直接接觸到河岸的親水區域，還是必須隔條馬路、越過堤防的阻隔，才能臨近到水岸，這些的差異性，都關係到水岸第一排住宅的價格與價值。

真正優質的「親水河景宅」不同於「一般河景宅」與河岸之間隔著一條馬路，有時還隔著捷運鐵軌與堤防，景觀大打折扣，而且看得到用不到，很難親近河岸。

　　購屋糾紛屢見不鮮，根據內政部不動產交易服務網的統計，去年因為「隱瞞重要資訊」導致房屋買賣糾紛，佔了61件，居全年度榜首，其次是「終止委售貨買賣合約」，深究這項糾紛的起因，源自於台北市房價不斷飆漲，曾有屋主連續兩次違約，寧願賠了80萬元斡旋金，也不願履行委售合約。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

■　「凶宅」交易糾紛 隱瞞重要資訊實例

　　根據內政部不動產交易服務網統計「台北市96年至99年房地產消費糾紛原因統計年報表」顯示，交易糾紛從民國96年139件暴增至98年357件，二年內增幅156%，其中97年更高達383件。以去年度的房屋買賣糾紛件數分析，第一名為隱瞞重要資訊，，共61件；第二名為終止委售或買賣合約，共52件；第三名施工瑕疵，共30件。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

　　房仲業者坦言，時有所聞的凶宅買賣糾紛，就是隸屬於「隱瞞重要資訊」，說穿了是少數不肖的房仲人員為了順利成交，刻意避而不提；另外，假使不動產交易說明書製作疏漏，也會讓買方日後察覺，實際屋況與說明書有落差，進而認為遭到房仲或賣方惡意矇騙。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

■　房價漲不停 賣方寧賠錢拒履約 　　此外，民國96年至98年不動產交易糾紛漲幅，第一名為終止委售或買賣合約，由3件成長至52件，漲幅1633%。台灣房屋忠孝敦化加盟店長魏士勛表示，「終止委售或買賣合約」是去年下半年店頭經常出現一種現象，就是買方出價已達賣方最低底價，但賣方卻不願意履約的狀況。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

　　台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示，去年大安區安和路巷內一間35年老公寓，坪數約31坪，屋主持有30多年，由於不了解市場行情，仲介第一次1,680萬喊成交，結果屋主賠斡旋金30萬；仲介第二次1,800萬喊成交，屋主再認賠50萬斡旋金，前後違約兩次，寧願賠償斡旋金也不願依約出售，全因為屋主看好房價持續上揚趨勢。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

資料來源:udn房市情報

  　去年11月才剛剛叩關台灣，買下3件商業不動產標的物的私募基金亞太置地投資公司（Asia Pacific Land，簡稱APL），近日把台北市基隆路、信義路口震旦行對面的「世貿Tower」，以約8.8億元處分，順利出場，APL也順利獲利高達10％，創下最快出場獲利了結的紀錄。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　APL對於買家身份極力保密，但市場傳出買家是十分低調的神秘房地產大亨，即台產大股東領航集團、勇信開發的李文勇家族。

    　APL去年11月甫向已破產的美國Capmark邁嘉集團買進「世貿Tower」、「世紀羅浮」半棟、「壽德大樓」1樓和地下1層共3個商業不動產；其中「世貿Tower」是以約8億元買進，不過轉眼2個月不到，就在第一太平戴維斯的代理下，以迅雷不及掩耳的速度轉手賣掉，資產投資報酬率高達10％，讓外資操作商業不動產的快狠準手法，再度現身台灣。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　第一太平戴維斯台灣分公司總經理朱幸兒予以證實，「世貿Tower」是台北市罕見的產權完整、位處信義區精華商圈少數整棟大樓的成交案例，不動產增值空間本來就大，一直炙手可熱。

    　朱幸兒表示，尤其再加上醒目的外牆LED廣告，每月最高可帶來140到150萬元廣告收入，更讓「世貿Tower」出現不少買主洽購，因此讓APL把大樓流通出來，並快速易主。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　這是繼內湖「亞太經貿廣場」在最近3年轉手3次，讓前面兩手的里昂證券、花旗CPI兩大地產外資法人，順利「退場」，刷新史上易主速度最快的紀錄之後，外資再度創下的最快轉手紀錄。

    　APL看好兩岸大幅開放之後未來精華地段的商業不動產增值空間，最近在台北市大手筆收購商業，雖然順利易手「世貿Tower」大樓，但目前至少手握1.5億到2億美元資金，還會加碼台北市規模更大的商業不動產，不會立刻退場。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    行政院長吳敦義日前表示，政府將在機場捷運林口站附近興建平價住宅，預計民國103年就可以完工交屋，如此一來，就能讓年輕人有成家機會，不會望屋興嘆。不過，根據一家房仲業者最近調查發現，有五成六的受訪民眾認為，購買平價住宅以「交通」因素最重要。有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，大半受訪民眾認為，理想中的平價住宅，是能搭乘大眾運輸工具半小時以內就到工作地點，顯然林口的平價住宅，還不太符合民眾的訴求。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    至於在林口興建平價住宅，是否能夠抑制大台北地區房價，劉炳耀也說，這份調查中，有接近六成的民眾不這麼認同。
    玄奘大學財務金融系副教授花敬群認為，政府在林口蓋平價住宅，是希望能引導中產階級以下的購屋，往郊區去住，不過，要想以蓋平價住宅的方法，抑制房價，效用不大，畢竟遠水救不了近火。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    房仲業者劉炳耀認為，林口建案不少，餘屋還有待消化，政府如果真的想解決台北居大不易的問題，或許可以參考新加坡模式，在台北市精華地區，推出平價出租國宅，讓年輕人有機會在都會區生存、先租屋，等存到人生的第一桶金之後再買屋。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    花敬群也贊同這樣的說法，認為政府除了蓋平價住宅外，在北市蓋平價出租國宅也是可以採取的一種方式，不過民眾能否接受，還有待政府建立一套完整制度，並加以宣導。

    戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為，政府在林口蓋平價住宅並不會影響房市，因為畢竟是在郊區，不是在市區，但他認為可能會對當地建案有些衝擊。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    目前要期待政府蓋平價住宅抑制都會區房價，似乎不太可能，但房市是由供給和需求決定，在大喊ECFA、或陸資將來台投資、設點等房市大利多的同時，也要考慮到國內實際的需求層面究竟有多少，一旦房價一飛沖天，卻缺乏口袋夠深的購屋族，那麼或許可能就是這波房市的反轉點，因此，民眾在考慮是否要趕快買屋的同時，必須更加謹慎小心。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

資料來源:中時電子報

    　二○一○年一開始，大陸人民銀行就祭出了調升存款準備率的銀根緊縮手段；昨天中國國家統計局發布的七十個大中城市房地產去年十二月的銷售價格，與前年同期相比大幅上漲了七．八％，精準反映了緊縮政策之必然；為了讓房市降溫，大陸官方除了將採取升息等措施外，據了解，包括限制外資購屋等政策都有可能死灰復燃。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　根據國家發改委與統計局的資料顯示，以新建住房銷售價格來看，二○○九年十二月，同比上漲的有六十九個城市，其中廣州、深圳、海口與北京分居漲幅前四名；漲最多的廣州，房價的漲幅就高達一九．九％。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　據上海高亞房產公司董事長柯耀明表示，去年底的房價同比數字高，一方面彰顯了○八年大陸房市的低潮，但也顯示去年房市在年底仍是熱到不行，並且引發了國務院一連串的打壓政策出爐。

    　受到去年底大陸各主要城市房地產市場過熱的刺激，最近一個月來，包括營業稅優惠終止、國四條、國十一條與十二日公布的調升存準率二碼，雖然未必讓今年一月初的房價有明顯下跌，然而成交量卻陷入了低潮。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　據中原監測系統顯示，一月一日到十日間，北京、上海、廣州與深圳四大城市的成交量，要比去年十二月減少了大約二○％，杭州、成都與廣州更是下降了七成以上。

    　今年初的大陸各大城市房市成交量明顯減少，然而成交價與十二月比較，卻仍持續上揚，顯示截至目前，壓制房價的政策仍未達到預期效果。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　此外，據大陸銀行部門指出，雖然大陸官方的打壓房價政策陸續出爐，然而這些措施都還只是試探性的手段，真正對房市有龐大且立即殺傷力的是加息與限外令的重新實施。

    　由於預估今年上半年，大陸央行將會祭出調升基本放款利率措施，一旦成為事實，肯定會嚴重衝擊房地產市場；至於原本也被視為房市宏觀調控手法的限外令，對上海、深圳等依賴境外資金維持高檔房價的城市來說，將會是一計重拳。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    儘管大陸從去年年底就推出壓抑房價措施，但房價漲勢似乎一發不可收拾。根據大陸國家發改委公布的最新數據顯示，去年12月大陸70個大中城市的房價年漲幅仍高達7.8%，漲幅不但沒壓下來，還比去年11月擴大了2.1個百分點。同時，新建住房銷售價格漲幅高於二手房。

    　根據大陸國家發展改革委、國家統計局調查全大陸70個大中城市去年12月房屋銷售價格，新建住房銷售價格年漲幅達9.1%，漲幅比去年11月擴大2.9個百分點；月漲幅1.9%，漲幅比去年11月擴大0.4個百分點。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　分地區看，新建住房銷售價格年漲的城市有69個，主要城市包括：廣州19.9%、深圳14.3%、海口13.4%和北京13.2%等；價格年減的城市有1個，唐山下降2.0%。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　二手住房方面，銷售價格年漲6.8%，漲幅比去年11月擴大1.3個百分點；月漲1.0%，漲幅比去年11月擴大0.4個百分點。分地區看，二手住房銷售價格年漲的城市有69個，主要城市包括：深圳23.9%、杭州13.9%和廈門13.2%等；年減的城市有1個，唐山下降1.8%。月漲的城市有60個，主要城市包括：海口2.3%、廈門2.0%和濟南1.7%等；月減的城市有1個，昆明微降0.1%。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　對於去年大陸房價急劇躥升的原因，大陸中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一表示，供不應求、投機性較多、地王頻現以及開發商企業的不規範操作等四大原因導致了去年房價的過快上漲。大陸全國工商聯房地產商會會長聶梅生則認為，大量的貨幣投放也是房價過漲上漲的主要原因之一。

    　聶梅生認為，2009年房地產價格的超預期上漲，是不能用房價收入比來解釋的，不可能2008年大家沒有錢買房，2009年突然都有錢了，怎麼就有那麼多錢買房子？核心問題就在貨幣上。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　不過，大陸地產專家認為，隨著大陸中央各部委和地方政府推出壓抑房價措施，大陸商品住宅市場成交量將有所回落，二手房的降幅會更大。同時，房價過快上漲的趨勢將受到明顯抑制，北京、上海等一線城市房價下跌的可能性加大。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

資料來源:中時電子報

豪宅漲風未對98年內售屋者的課稅所得帶來影響，財政部原則決定，因整體房屋市場受金融海嘯波及，98年出售房屋者的財產交易所得額，仍比照97年水準，去（98）年售屋民眾，稅負不會加重。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

以台北市為例，房屋評定現值每100萬元，應申報的售屋交易所得為29萬元，需合併個人綜合所得納稅按累進稅率繳稅，換算稅額最少1.74萬元，最高11.6萬元。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

財政部將在近日內發布98年度財產交易所得額標準，做為民眾出售房屋，但未能提出房屋買賣成本時的課稅參考。台北市98年仍按房屋評現值29%計算售屋所得，舉例來說，出售房屋的評定現值如為1,000萬元，98年度的房屋財產交易所得就是290萬元。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

財政部提醒民眾，98年內有出售房屋的民眾，務必辦理申報，以上述案例為例，1,000萬元房屋的售屋所得是290萬元，需合併個人綜合所得按6%到40%不等的累進稅率繳所得稅。

財產交易所得的申報方式取決於納稅人，如果擁有完整的房屋買進與賣出成本證明，即無需按照財政部所訂定的財交所得額標準報稅，例如座落在台北市的房屋，若獲利率未達29%者，最好能夠自行出示實際買進及賣出成本，會比較省稅。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

房屋賣價大於買價時，就會產生財產交易所得。售屋所得的計算，優先按照納稅人所舉證房屋買入與賣出實際價格的相關證明計稅；無法舉證者，只能依據財政部所訂財產交易所得額申報。

在98年出售房屋並有所得者，依出售房屋所在地，有不同標準計算售屋所得，如臺北市以房屋評定現值的29%為所得額。高雄市以房屋評定現值的19%為所得額。

準用直轄市之縣（台北縣），若是市以其房屋評定現值的16%為所得額；若是鄉、鎮以房屋評定現值的8%為所得額。至於省轄市以房屋評定現值的13%；縣轄市為10%；鄉、鎮以8%為所得額。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

　　租屋房客都希望，以較低的價格租到房子。但是在什麼情況下，房東會比較願意考慮降價呢﹖洽談的方法都是因地制宜、需考慮到「天時、地利、人和」，在不同的場合，房客可有不同的選擇！

■　誠懇態度洽談 增加房東信賴感

　　首先，要先確定自己對房子的喜愛程度，不要殺了價，房東也同意降價後又不租了，徒讓自己的信用破產；此外，判斷房東對自己的滿意程度，藉由房東與自己的對談狀況，如是否主動遊說、態度是否積極等來判斷房東對自己房屋的滿意度。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

　　根據一些租屋經驗豐富的房客表示，帶著誠懇的態度是最佳的議價方法。事實上，多數的房東並不只想租個好價錢而已，每個房東都希望能找到一個好房客，大家相敬如賓，以和為貴，以免日後發生租屋糾紛給雙方帶來不必要的麻煩和困擾；其次，準時交房租、主動愛惜房東的房子、與房東保持相互尊重、相敬如賓的承租關係，這是租期屆滿後房東願意再續租、甚至續租時不漲價的重要因素。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

■　事先了解行情 多套交情攀關係

　　而預先探聽好當地的市場行情，確實掌握附近其他房客最近所承租到房子的真正價格，再向房東據理力爭，也是一種常見的殺價方法，表現出彷彿是一位「租屋專家」，表現出很了解屋況及租金行情的樣子，同時呈現出可租亦可放棄的態度去殺價；另一種議價法，則是專挑屋況、環境的毛病適時地呈顯，以做為議價的條件，此方法的先決條件，在於明察秋毫、觀察力敏銳，但抓漏洞、找缺點需有憑有據，讓房東心服口服。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

　　除了租金價格之外，最好問清楚，每月需繳納其他的固定費用為何，如：管理費、清潔費等，分租雅房或套房更要留意是否還有另外分擔的水電費、網路費等等；因此，可和房東溝通是否將費用含在租金中，減少支出也是一種議價的方法。而找與房東投合的話題，多套交情，譬如像是同鄉、同校的校友，相同的興趣嗜好等，但也切忌天馬行空，扯太多八竿子打不著的話題。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

資料來源:聯合理財網

根據住展雜誌研究調查，2009年台北市預售屋房價為58.8萬元，台北縣預售屋房價則為21.5萬元，預估2010年台北縣市的平均房價，仍將呈現溫和的上揚，平均漲幅在3~10%之間，台北縣在新北市的新市政領航下，漲幅可望比台北市高，約有1成的漲幅，至於台中市與高雄市的房價，則會以高檔盤整居多。

住展雜誌研發長倪子仁表示，隨著全球金融風暴進入尾聲，加上兩岸共譜經濟共存共榮的新契機到來，2010年建商推案的態度轉趨積極，房市將呈現價量具揚的榮景。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

從2010年第一季，全國上市上櫃建商推案量達1200多億元來觀察，2010年三大都會區的推案量，案量可能回增至2008年的水準，主要為2010年台灣有五大直轄市長的選舉，政府政策面將偏多，使看好後市的建商加碼推案，預估北台灣將有8000億元的推案水準，台中市約有1000億元的推案量，高雄市則有500億元的推案量，所以2010年的推案量，預估將達到9500億元的量體。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

金融放款機構濫寸頭多，建商取得土地都可貸到高成數及低的土地融資利率，所以只要土地的地段好，建商出手的價格往往高出底價許多，房價自然也會出現愈墊愈高的市況。所以，如果標售大面積國有土地的政策不改變，建商取得土地的難度加高，可以預期大台北區精華地段土地價格將一再被改寫。

不過，為了降低民怨，倪子仁預期，央銀將採取「寬中帶緊」的貨幣政策，因此2010年的房貸利率，隨著後金融風暴逐漸遠離，救市的措施將回歸市場基本面，2010年下半年起，對購屋者而言利率將面臨調漲的壓力。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

資料來源:聯合晚報

　　台北市房價居高不下，一般薪水階級要在台北市購屋，幾乎成了不可能的任務，不過想在首善之區居住，還是可以用租屋的方式，房仲業者就建議幾個選屋方法，可以用較低的價格，租到好房子。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

■　多走兩步路 屋齡無所謂

　　捷運快速便利，市租屋族最愛，可是無奈越近捷運，房價就越貴，專家就建議，想省錢租屋，就不妨多走幾步路，選擇距離捷運站稍遠點房子，租金大約可以比近捷運的房子省下約10%租金。

　　除了選擇距離捷運站稍遠的位置之外，屋齡也會影響房價，這時候不妨選擇中古公寓而不要選擇新大樓，不但使用的坪數比大樓高，亦不需繳交大樓管理費，而且租金也會相對便宜。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

■　附家具裝潢 節省裝修費

　　注意外觀之外，屋內的狀況也要比較，最好選擇附裝潢與傢俱的房子，電視床組、沙發動輒十幾萬跑不到，承租附基本傢俱與裝潢的房子，可以省下一筆不小的費用。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

　　另外，學生或是一般上班族在外租屋，最好選擇包含有線電視與網路房子，盡量讓每月支出固定，避免不必要得多於開銷。

資料來源:UDN房市情報

根據最新出爐的不動產經紀業管理條例修正草案，未來透過不動產經紀人買賣交易成功的案件，都會登錄到相關單位的資料庫中，建立透明的不動產交易資訊，也就是，若修法成功，台灣不動產交易價格將全面透明化，建立台灣不動產交易的新里程碑。

內政部地政司昨舉辦不動產經紀業管理條例修正草案公聽會，希望將來所有房地產交易，都能將成交案件資訊登錄至政府的不動產資訊系統，以促進房價資訊透明化，公聽會由地政司長羅光宗主持，全台房仲公會、代銷公會及建築開發公會都派員出席，各個有備而來，群起反對這項交易資訊公開化的修法。

業者指出，不動產交易的個別差異性大，沒有標準價格，很可能登錄了一些假資料，引發更多錯誤訊息，且不動產經紀業者無權透露客戶的財產訊息，尤其是代銷業者，只是受建商委託而銷售，資訊擁有者是建商而非代銷，卻要代銷填價格資料，讓代銷及房仲都有難以承受的道德壓力。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

業者︰恐涉個資保密爭議

與會的不動產業者更認為，國人對購置不動產認為屬重要隱私，如強制業者提供或登錄成交價格，恐引致個人資料保密爭議，易造成當事人不安，且買方在交易價格方面通常會比低不比高，將影響賣方權益及經紀業銷售上的困難度，因此反對立法強制規範；並公開向羅光宗嗆聲，如果硬要通過這項修法版本，當中絕對沒有業者的贊同部分，他們不會為這個版本背書。

而與會的玄奘大學財金系副教授花敬群表示，房地產價格不透明，不僅對消費者沒有保障，對銀行端來說，也會擔心貸款額度高於擔保品的價值；另外消費者疑慮降低，能加快交易速度，等於也降低了業者的成本，應可創造消費者與業者雙贏的局面。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

與會學者的說法，並不能獲得業者認同，業者搶著發言，反對這項修法草案內容。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

即使業者同聲反對，但羅光宗在會後受訪時表示，這項草案溝通很久了，業者態度一向強硬反對，但消費者的保護還是要兼顧，地政司除了繼續溝通之外，原有修正草案版本還是會送到行政院審議，但在條文文字上會做部分修正，以求更圓滿。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

  數千億保險資金全面投資不動產的閘門一觸即開。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    本報獲悉，保險資金投資不動產管理辦法細則或將于本月中下旬出臺，其中保險資金不允許投資居民住宅，這意味著險資不會成為房價“高燒”的助推者。

    據消息人士透露，不動產投資監管細則擬定工作已基本完成，倘若保監會內部審批進展順利，則有望在今年1月20日的全國保險工作會議召開之後出臺。

    不動產投資佔比爭議

    據悉，險資投資不動產的具體佔比尚未確定。在險資總資產10%及超出10%甚至20%的問題上，監管部門仍未達成一致意見。

    早在去年3月，為拓寬資金運用渠道，保監會下發《關于保險資金投資基礎設施債權投資計劃的通知》（保監會43號）規定投資佔比即投資債權投資計劃的余額，人壽保險公司一般不超過上季末總資產的6%，財產保險公司一般不超過上季末總資產的4%，基礎設施投資其實也在不動產投資范疇之列。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    去年底，保監會公布《保險資金運用管理暫行辦法（草案）》徵求意見稿，明確提出保險資金可投資不動產，包括基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產等。

    換言之，不動產投資佔比或許至少不低于10%，否則全面投資不動產的空間將不足以包括商業樓宇及辦公寫字樓等。

    　美國企業面對衰退紛紛裁員，甚至關門大吉，再加上消費者支出疲弱，使得美國商用不動產市場的景氣大受打擊。除了建商今年擬減少興建商用不動產外，到去年底為止，許多地區的購物中心空置率都創下新高紀錄。

    　美國建築師協會（AIA）周三表示，在不動產價格走跌的情況下，今年的飯店、商辦大樓和購物中心等商用不動產的營建支出，可能減少13％，是繼去年減少約20％之後，連續第二年下跌；較AIA去年7月時預估的減少12％還要差。

    　AIA預計營建支出要到明年才可能稍為增加1.8％；而且明年上半年表現仍然疲弱，要到下半年才會轉強。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　信評機構穆迪投資人服務在去年12月曾指出，由於企業裁員導致公寓、辦公室和零售店面的需求下跌，讓美國商用不動產價值，在去年10月下跌至7年來的最低水準。

    　美國房地產研究機構Reis Inc也在周二指出，由於失業問題導致消費減少，讓去年第4季全美大型購物中心空置率達到8.8％，創新高紀錄；至於地方上的小型購物中心空置率，更從2008年同期的8.9％上升至10.6％，創1991年以來最高水準。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　Reis經濟學家斯法瑞洛（Ryan Severino）預期經濟壓力會繼續衝擊消費者與企業支出。雖然有跡象顯示美國的技術性衰退已到尾聲，但居高不下的失業人口和疲弱的消費支出將繼續壓抑零售店面需求至少18至24個月。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　至於去年第4季，各地重要的大型購物商場空置率，也比2008年同期的7.1％來得高。而地方上的購物中心店面租金叫價，去年第4季每平方英尺下跌至39.03美元，是連續第4個季度下跌，比2008年同期的租金叫價水準下跌3.6％；是Reis在過去10年研究以來，最大的年跌幅。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

資料來源:中時電子報

　　“保險資金投資不動產試點細則”可能在近期出臺，未來可能將有1,900億元的保險資金涉足房地產市場。
　　據每日經濟新聞1月7日報道，與投資不動產帶來的收益相比，監管部門對風險的管控更為關注。不日將進入會簽程序的“保險資金投資不動產試點細則”（以下簡稱細則）或在近期浮出水面。據消息人士透露，在首批不動產投資試點中，保險公司的風險管控將被放在首位。保險資金初次涉足不動產的投資比例或將控制在資產總額的5%以下。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

　　1、投資比例擬定5%

　　“在新修訂的細則中，保險公司可以運用保險資金，以物權、股權、債權等方式投資不動產。”上述消息人士表示。

　　中央財經大學教授郝演蘇表示，細則的出臺只不過是給保險資金投資不動產一個“名分”。實際上，很多保險公司早通過多種渠道涉足了不動產的投資。例如，中國人壽以58.19億元港元的價格入股遠洋地產；中國太保以自用名義斥資近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

　　在保監會近日頒布的《保險資金運用管理暫行辦法（草案）》中就曾明確規定，保險資金的不動產投資可分為基礎設施類不動產和非基礎設施類，但是并未提及具體的投資比例。

　　“投資比例肯定不會高于股票的投資比例，也就是說不會超過5%。”參與細則意見征求的一位保險資產管理公司高管對記者透露。根據保監會發布的數據，截至2009年11月，保險資產總額為3.9萬億，若按照5%的比例推算，未來可能將有1,900億元的保險資金涉足房地產市場。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

　　2、風險管控是首位

立法院昨天通過民法物權編修正案，民眾將可選擇買屋不買地，「地上權住宅」成為庶民經濟新選項；住戶或商家也可和土地所有權人簽約，避免住家被高樓擋住視野或排除同類型商家進駐惡性競爭。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

法務部指出，房價過高是民怨之首，新法通過後，民眾在都會區買不起房子，可選擇買屋不買地，一般約定可擁有房子五十年的所有權，待年老後搬至地價較低的鄉村養老。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

此次修法，將原來的地役權修正為「不動產役權」，明確規範為「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信等特定目的之權」，讓民眾獲得更多的保障。

例如有人家中可欣賞到一○一大樓的跨年煙火，為避免前方空地蓋起更高樓擋住視野，可與空地的所有權人簽訂「眺望不動產役權」，先限制該地的建築物高度。

又例如，有人在社區經營超商或咖啡店，為避免太多類似商店進駐、稀釋客源，可與店家一定距離範圍的土地所有權人簽訂「不動產役權」，請求對方不要將土地作為經營超商或咖啡店等同類型生意使用。

新法也增訂「區分地上權」，只要設定一定空間的地上權，就可完成公共工程。例如貓纜設定距地高度六十至七十三公尺的空間為區分地上權，地主可獲補償，也可繼續使用貓纜下方的土地。許多建築物之間也可設置空中廊道，行人不用擔心刮風下雨。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

物權中有關「占有」制度也有變化，新制實施後，如果有人在參加跨年晚會或在夜店，誤將他人所有與自己相同的手機帶走，第三人即使買到這支手機，遺失這支手機者還是有權要求返還。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　不畏金融海嘯衝擊，2009年商用不動產重大交易案成交金額硬是超越08、07年水準。根據瑞普國際物業統計，2009年商用不動產重大案件的交易量達1114億元，較08年成長三成，甚至還超越2007年的1040億元的水準，各項產品又以商場等零售類不動產最紅，交易量達344億元，位居各產品之冠。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　回顧2009的台灣商用不動產市場，重大交易案的交易量達1114億元，與2008年的850億元成交量比較，成長三成，主要投資者為國內的保險公司，07、08年積極搶進台灣的外資，09年投資幅度大幅縮水，僅約72億元的成交量。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

    　依瑞普國際物業統計，以產品別分析，09年重大交易案以商場、店面、娛樂與飯店等零售類不動產最夯，交易量約344億元，占總交易額約三成一，其次為辦公室的337億元，第三為廠辦的318億元。

    　另在辦公租賃巿場上，呈現明顯M型化走勢，依第一太平戴維斯統計，09年許多租戶搬遷至寸土寸金的信義計畫區，每坪月租金逾3000元以上的頂級辦公大樓，如知名外商法國巴黎銀行由敦北商圈搬遷至台北101大樓，保誠人壽、野村證券與三井住友銀行亦分別搬遷至華新麗華大樓。

    　但內湖科技園區廠辦市場每坪月租約1,000元至1,200元，其較低的租金及捷運文湖線通車的影響，亦吸引對成本敏感的科技產業進駐。2009年全年度至少有18組以上大型跨國外商，包含台灣高鐵，LG、DHL、海力士半導體等，搬遷至內湖科技園區及南港軟體園。

    　展望2010年，瑞普國際物業指出，壽險業可望持續挺進商用不動產巿場，小型及個人不動產投資者，在央行及銀行開始收緊投資人購買住宅的貸款條件下，可望轉戰商用不動產巿場。

    　租賃方面，業者認為，未來3年，信義計畫區將形成最高空置率及最高成交租金的頂級商辦戰區。

    　第一太平戴維斯陳志毅資深經理表示，由於新完工的辦公大樓主要集中於信義計畫區，包括建物結構已成型的新光人壽A12大樓、統一國際市府轉運站的飯店零售量體加入，讓周邊生活與交通機能更為完善，加上信義計畫區具有金融業群聚性、國際性及地標意義，對於首次進入台灣市場的跨國企業或預期進入台灣市場的陸資企業極具獨特的吸引力，展望2010年，台北市區內主要的A級與頂級辦公大樓去化仍會以信義計畫區為主，但內湖與南港的廠辦對於市區內的大型企業亦有強烈的磁吸影響亦不容小覷。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

財政部臺灣省中區國稅局沙鹿稽徵所表示：轄內納稅義務人96年度綜合所得稅結算申報，認其租屋自住期間與自用住宅購屋時間分屬上下年度，並未重複，是同時列舉扣除房屋租金支出及自用住宅購屋借款利息，經該所以二者僅能擇一申報，乃採對納稅義務人較有利之方式擇一從高認列房屋租金支出。(推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網)

該所進一步說明，常有納稅義務人原於上半年度租屋自住，支付房租，而於下半年度始購買新屋，於辦理當年度綜合所得稅結算申報時，同時列舉扣除上半年房屋租金及下半年自用住宅購屋借款利息，然依據所得稅法第17條第1項第2款第2目之6規定，納稅義務人申報有列舉扣除自用住宅購屋借款利息者，不得再列報房屋租金支出。(推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網)

該所提醒納稅義務人，於年度進行中若同時有房屋租金支出及自用住宅購屋借款利息，縱使兩者發生期間並未重複，亦僅能擇一從高列舉扣除，納稅義務人如有任何問題，可利用免費服務電話0800-000321洽詢或上中區國稅局網站點選網頁電話，該所將竭誠為您服務。(推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網)

訊息來源：中區國稅局沙鹿稽徵所

歷經房市多頭，3年前搶進套房、躋身包租公者，如今面臨空租期拉長，持續壓縮投報率，且考量到出租或空租都是成本，因此包租公紛轉售變現，租屋網業者統計近1季以來，舊會員從出租廣告轉至出售廣告比例增加2成，也因為多數包租公是在3年前買下，房價至今已有逾2成漲幅，與其出租困難，不如早點脫手、獲利了結。

台灣租屋網公關經理廖秀敏指出，自去年以來，套房產品的供給增加，相對降低出租的成功機率，包租公上網刊登廣告的時間也跟著拉長，此外，租金更未見上漲，而面臨投報率節節壓縮的窘境，廖秀敏觀察，近1季以來，舊會員從「租屋網」出租廣告轉至「賣屋網」出售廣告的比例攀升2成，與其留著出租必須負擔屋況管理、房屋折舊等成本，不如早點脫手、獲利了結。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋>

從住展雜誌發布的套房指數可見，今年指數挫低至2.3分，創下6年新低，住展雜誌指出，套房及豪宅的銷售狀態，向來可用於觀察房市榮枯的兩大指標，由「套房指數」可看出民眾買套房、搶當包租公的強度，當指數愈高，表示景氣面佳，建商積極強打套房推案，投資人也願意投入套房產品，換取較銀行定存高的投報率。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋>

然而，今年以來房價攀高、租金卻下滑，嚴重壓縮投報率，房地產業者透露，以往套房產品的投報率動輒6％以上，如今卻跌至約2％，再加上要負擔屋況整理、房屋折舊等成本，包租公毫無利潤可言。

信義房屋企研室經理蘇啟榮以北市中山區為例，年初時的利率降至歷史新低，不少外來工作者乾脆轉租為買，而付得起高租金的外商客戶，則因市場上有更多新式套房可選擇，決定搬遷出去。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋>

隨著客層減少，套房的空租期拉長，包租公改以「租售並行」的方式，近期更因房價攀升，與3、4年前買進時，已達到2成的價差，包租公乾脆脫手變現、獲利了結。 <推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋>

由崔媽媽基金會的租金統計看出，北市大安區包括忠孝復興、忠孝敦化等二大捷運站，周邊的獨立套房租金，自第2季起平均下滑逾5％，若以該區域的每坪均價57萬元計算，10坪的獨立套房要價570萬元，但每月租金僅13,500元，換算為年報酬率僅2.8％。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋>

資料來源:工商時報