次貸風暴過後,世界各國不動產價格炒風再起,台北市房價再度攀高,不僅市井小民怨聲四起,連央行總裁也警告銀行房價漲勢下放款風險的提升,高房價的因果值得探討。

首先,房價的高低是經濟發展的成果,在經濟成長下,貨幣供給得以正向增加,也引發資產價格的上揚,此時資產上漲可能是健康且長期性,如民國七六—八○年的台灣。但若貨幣供給遠超過經濟成長,或在無經濟成長、甚或衰退下,增加貨幣供給,則將引發通貨膨脹,終究導致泡沫的破滅,如辛巴威。在正常的情況下,可看出高房價是經濟的副產品。

其次是房價乃受房屋的供給及需求所決定。台灣房屋的供給面主要尊重市場機制,但建商在市場資訊不甚透明下大力吹捧房價的高漲;政客們也因建商提供大筆的政治獻金而坐視房價高漲,也得以順勢徵收不動產相關稅負:金融機構也在無能力預測趨勢下被充斥的新聞搞得昏頭轉向。就需求面而言,民眾對房屋的需求,自住者約為八成,投資者約為兩成;當預期房價將上漲時,投資者比率將隨之升高。

第三則為房價的支撐,基本上來自買方的負擔能力,「所得」是最重要的指標。投資客在預期房價或租金無法成長甚或下跌,或面臨資金壓力後,將殺出套現;但自住戶除非因負擔能力不足,否則多會勉力繳款,因此在金融風暴下房價跌幅低於股價。然台灣的薪資所得已多年未見顯著成長,也可看出對高漲的房價實質支撐有限。

台北市縣的工作機會佔了全台四成以上,連帶引發對台北市縣的房屋需求。再以目前台北的房屋供給相對於戶籍數的現況而言,供給量僅達需求量之九成,其餘城市都有一至二成的超額供給,因此北市房價上漲只是很簡單的供需結果。

在金融風暴時期,世界各國多動用貨幣政策以救市,這些都是引發通貨膨脹的工具,然當面臨過度的通貨膨脹後,提升利率又是最直接的工具,此時將使得銀行的放款違約率大增,次貸風暴即為顯例,目前國際間已有澳洲、印度等國提升利率,難怪央行彭總裁在未來提升利率之壓力下,要一再警告銀行的不動產放款了。

就台北市高房價的處方而言,除長期引導各區域均衡發展、不再集中北部以紓解對台北的房屋需求外,另長期提供租屋補貼以降低購屋需求,使得租屋成本低於購屋成本亦為解決之道,可有效引導部分購屋需求為租屋。當然祭出財稅手段以降溫炒樓風氣,或甚至減少購屋優惠等手段也可一併實施,但後者涉及對既有市場的干預,屬於最後的手段,應謹慎為之。

【資料來源: 聯合報】
 

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