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儘管美國樓市總體在復甦，但商業不動產領域的風險卻再度集中暴露。在經歷了數月財務困難並與花旗等債權人協商無果後，上週日，美國最大的商業房貸發放機構嘉邁(Capmark)金融集團無奈宣佈申請破產保護。

嘉邁的破產可能導致其投資人的數十億美元投資血本無歸，後者主要包括KKR和高盛資本合夥等私人股權投資公司。但這還不是最糟的，官方和民間人士警告說，嘉邁的破產反映了當前美國商業不動產市場的風險正在集中釋放，可能引爆新一輪中小銀行破產潮。

KKR、高盛均為投資方

總部位於賓夕法尼亞州的嘉邁金融集團創立於2006年3月，成立之初的資產主要是通用汽車旗下通用汽車金融服務公司(GMAC)的商業不動產貸款。該公司目前是美國面向寫字樓、購物中心、酒店和其他商業房地產投資者和開發商的最大放貸機構之一。

據嘉邁集團表示，申請破產是迫於自身糟糕的財務狀況以及商業不動產市場的不利形勢，同時公司也嚴重缺乏資本。事實上，嘉邁已陷入困境長達數月，9月份，該公司就因財務困難發出警告：集團可能申請破產。第二季度，嘉邁虧損16.2億美元。

破產文件顯示，截至6月30日，嘉邁集團擁有201億美元資產和210億美元負債。在申請破產前，嘉邁與花旗和摩根大通等債權人的協商破裂，後者不 同意 所謂的「預先安排破產」模式。據稱，除了花旗和摩根大通，其他持有嘉邁集團有擔保債務的債權人還包括對沖基金保爾森公司、Anchorage顧問和銀點資 本等。

對於嘉邁的投資人來說，破產可能意味著它們的投資打了水漂。資料顯示，多家私人股權投資公司都在嘉邁的投資方之列，包括KKR、高盛資本合夥公司以及五英里資本公司。據稱，這些公司共向嘉邁總計投資了近22億美元現金。

嘉邁提供的破產文件顯示，上述PE財團共擁有該公司75.4%的股份；緊隨其後是GMAC，後者持股21.3%；餘下股份則由嘉邁的員工和董事持有。

如果嘉邁最終破產，這些股東的投資可能分文不值。據稱，KKR今年早些時候已將其對嘉邁的投資全額計提損失。

中國業務暫不受影響

記者查閱嘉邁集團的官方網站發現，公司的業務遍佈全球，在中國上海、印度海得拉巴以及日本東京等亞洲城市都設有代表處。資料顯示，2007年2月，嘉邁金融曾與中國的中銳地產集團在上海簽約，宣佈向後者在無錫的一個大型地產項目投資3000萬美元。

不過，據嘉邁集團的最新聲明，這次的破產申請並不涉及旗下的亞洲和歐洲業務部門，同時也不包括集團旗下的嘉邁銀行、嘉邁投資以及嘉邁證券等幾個子公司。

據透露，嘉邁集團部分無法償還的債務可能會被轉換為股票。目前的計劃是，保留嘉邁集團全部業務作為重組後公司的一部分，或作為「繼續經營的公司」以 全價 出售。9月份，嘉邁集團曾宣佈將旗下的抵押及貸款服務業務，以4.90億美元賣給伯克希爾哈撒韋及Leucadia公司。

嘉邁破產案不僅驚動了投資人和債權人，更在業界引發廣泛擔憂。一些行業分析師和政府監管人士警告說，商業不動產市場存在巨大的風險，可能引發中小銀行的新一輪破產風潮。

富蘭克林鄧普頓執行副總裁楊光在接受上海證券報採訪時表示，儘管金融危機最壞的時期已過，但仍可能出現一些震盪，其中最主要的一個風險就是美國的商業不動產。

楊光分析說，與期限一般在十多年甚至幾十年的住宅貸款不同，商業不動產貸款大部分是短期的，一般為3年或者5年。而在眼下，這些在2004年至2006年的商業不動產貸款很多都即將到期，需要再融資，但更低的房價卻給再融資帶來難度。

美國的商業不動產價格自2007年見頂後，迄今已下跌35%至40%，且預計還會進一步下跌。同時，失業率高企和空置率上升也削弱了對商業不動產的需求。截至第二季度末，美國約有9%的商業不動產貸款逾期償付，幾乎為上年同期水平的兩倍。

或再掀銀行倒閉潮

上週五，美國又關閉了7家小型銀行，使得今年迄今為止破產銀行的數量達到106宗，為1992年儲貸危機以來的最高水平。當年這一數量曾達到181起。去年，美國破產銀行的數量為25家，2007年則僅有3家。

美國監管部門上月初關閉了芝加哥的Corus銀行，後者在商業不動產方面出現較大虧損；而密歇根的Warren銀行則在本月初被勒令停業，後者的3.95億美元總貸款中有近四成是商業不動產貸款。

分析師指出，美國的銀行仍在清理最近一輪信貸膨脹所帶來的資產負債表問題。特別是一些規模相對較小的社區銀行，後者積累了大量商業地產項目貸款。

美國銀行監管當局多次表示，商業房地產是銀行業所面臨的最大挑戰。美聯儲上周公佈的「褐皮書」也特別指出，與9月份的上次調查相比，最近幾周住房市場狀況有所改善，因中低價房屋銷售出現增長。但商業房地產依然是經濟中「最薄弱的環節」。