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　　民調列為首惡的高房價問題，到了新的一年仍是民眾關心焦點。房仲認為，今年房價漲跌的關鍵，首推房貸利率升息，將會澆熄部分熱錢投入房市。學者援引香港簽定CEPA的前例，推估台灣一旦與中國簽訂ECFA，房價攀升在所難免，問題在於房價飆漲的幅度多寡。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

■ 民眾購屋心態矛盾 房價漲跌3關鍵

　　永慶房屋調查顯示，「不看好未來半年為購屋時機」的民眾，從前兩季的22%，連續上升至37%；換個角度詢問「何時是進場購屋的最佳時機？」，卻有49%的民眾認為，2010年上半年是進場的好時機，兩個類似的問題，卻得到矛盾的結果。永慶房屋總經理葉凌棋分析，高房價讓民眾對於購屋卻步，但又深怕未來房價只會漲不會跌，才會有這樣的矛盾心態。

　　至於今年的房價是否持續攀升或是向下修正？信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，關鍵在於「利率、資金、房價」。蘇啟榮認為，低利環境助長了去年的買氣，預計今年央行升息已是在所難免，儘管外界預料升息幅度不大，但仍會影響資金行情，至於房價已重回2008年總統大選時的高點，不少建商研判，大台北的南港、內湖、文山與新莊等地，將會有指標個案挑戰區域行情。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

■ 借鏡香港經驗 台北房價易漲難跌

　　淡江大學產經系副教授莊孟翰以香港經驗為例，1997年香港回歸，每平方公尺房價狂飆至14萬多港幣，2003年暴跌至6萬多港幣，房價幾乎對半砍；不過在同年六月簽訂CEPA之後，香港房價在五年內飆漲兩倍之多，2008年每坪暴衝至258萬新台幣 去年十月更飆漲至歷史天價，每坪約新台幣280萬元。

　　莊孟翰認為，台灣與中國簽定ECFA已經是大勢所趨，未來房價將如同香港模式往上飆升，不過漲幅不如香港劇烈，畢竟台灣與中國還是不同的政治實體。至於外界擔心的泡沫化問題，莊孟翰表示，台北市的房價頂多下修一成五，不太可能出現泡沫化，反倒是台北縣的板橋與新莊較令人擔心，未來的房價漲幅空間相當有限。<推薦連結:免費刊登租屋、買屋賣屋、賣屋網>

資料來源:udn房市情報

富邦金控總經理龔天行2日指出，富邦人壽與安泰人壽合併之後，總資產高達1.1兆元，資產配置重心將放在不動產，計劃將不動產投資比重從5%提高一倍至10%。估計加碼不動產的空間高達550億元。

富邦人壽今年4月大手筆標購信義A11，下半年買下環亞大樓、嘉義耐斯廣場，讓富邦人壽在商用不動產影響力直逼國泰、相等老牌壽險公司。龔天行說，不動產投資要靠機會，有好的標的就會出手。

富邦金今年獲利穩居各金控之冠，尤其富邦人壽的獲利更是亮眼，成為金控獲利的最大支柱。富邦人壽前三季賺76.91億元，10月的獲利應有七、八億元，估計前十月每股獲利高達5.6元，全年獲利至少每股6元。

龔天行表示，富邦人壽前三季獲利，同時包括投資收益與保險本業的收益。因為台股表現好，富邦人壽操作台股得宜，投資台股的報酬率應有30%至40%。不過，若單純以已實現獲利來看，報酬率僅8.65%，大部分都是未實現獲利。

房子出租後，房東能否保留鑰匙？消保官說，房東要進出已出租的房子，必須取得房客同意，否則恐觸犯無故侵入住宅罪嫌，要避免發生租屋糾紛，房東與房客簽約時，務必載明各項權利義務關係，包括水電費負擔、設備損壞由誰負責修復等。

臺中縣一名女子因工作關係在外租屋居住，但與房東簽約住進後，發現大門鑰匙有三把，房東卻只交出二把，她本來不以為意，但後來卻發生被反鎖在門外的情事，雙方產生歧見，女子雖搬離該處，但因押金問題，雙方衍生糾紛，尋求臺中縣政府消保官翟威甯協調。

翟威甯表示，現代人「居」不易，但為了工作、就學，在外租屋居住的情形越來越普遍，而租屋就跟買東西一樣，當初承租條件如果沒有談妥，白紙黑字訂定契約，也容易引發租屋糾紛。

翟威甯認為民眾租屋，房東與房客務必簽定明確的契約，契約務必載明雙方的各項權利義務關係，在房東方面，要明定每月租金金額、押金金額以及收租方式，房東也要負起設備維護的義務，同時不能干擾房客的日常生活，不能未經房客同意就私自開鎖進入已出租的租屋，以免觸犯無故侵入住宅罪嫌，房東要進入已出租的房子進行打掃、修理檢查設備等，必須取得房客的同意。

而房客要轉租當二房東，必須經房東同意，未經房東同意也不能自行大幅整修租屋內設備，租賃契約更應載明水電費由誰負擔、有無提供設備、設備損壞由誰負責維修等，另外租賃契約到期後雙方欲續約，必須重新簽定新的契約，每次繳交租金，房東必須簽收，利用轉帳方式轉交房租，也要保留收據，以免日後口說無憑，衍生糾紛。

今年下半年投資人對布局風險性資產程度提高，但對不動產投資信託（REITs）卻較卻步，資產管理業者指出，觀察REITs市場榮枯或好轉，可透過四大指標。

寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良說，這四大指標包括利率是否轉為升息、金融體系穩健與否、房市領先指標-成屋銷售及新屋開工數據是否好轉、商用不動產的量價變化是否轉佳。

今年3月來，全球REITs普遍回彈，第三季富時全球不動產指數上揚21.4%，累計今年前三季漲幅達24.7%，目前主要REITs區域以亞洲地區發展性較大，雖然歐美地區具跌深反彈力道，但景氣復甦狀況仍是關鍵。

賴盈良表示，美國寬鬆的財政、貨幣政策持續，各項經濟數據才從低點翻揚，再加上籌資困難度降低，目前REITs面臨最大的風險，是歐美央行升息進展及政府縮小或停止刺激政策。

市場預料美國最快要到2010年上半年才會調升利率，賴盈良說，在利率變化上，需留意美國BBB公司債與10年期公債殖利率的利差變化，目前BBB公司債利率約6.4%，基準利率為3.4%，利差達3%，預計利差還有縮窄空間。

資產管理業者指出，由於英美商用不動產交易量在今年第二季初步止跌，亞洲部分城市價格應已落底，且亞太地區成交量比歐美地區有起色，投資人可檢視歐美地區第三季商用不動產的成交案件是否增加。投信主管也提醒投資人，市場預期「好現象」短期若未能持續，REITs回檔可能性仍將會提高；長期而言，因金融系統性風險已降低，可留意逢低布局時點。

國泰金控旗下國泰人壽準備再度出手投資不動產。今年壽險業積極加碼不動產，相對謹慎的壽險龍頭國泰人壽決定在第四季再出擊，國泰人壽董事會29日通過授權董事長在交易金額163億元的範圍內買進大台北地區不動產。

擁有逾2.3兆元資金的國泰人壽，今年不動產投資相對新光人壽及富邦人壽等同業謹慎，今年以來國泰人壽僅買進二筆不動產，即7月下旬以28億餘元買進中租迪和內科總部大樓，及8月下旬以8.1億元標下上海商銀敦南大樓。

國泰人壽董事會昨天通過這項授權案，由於金額163億元並非整數，外界推測國泰人壽應已鎖定特定不動產物件；但國泰金控總經理陳祖培表示，目前手上有好幾個案子在談，在交易還未敲定前，不便對外公布細節。一般認為，國泰出手標的仍以北區商用不動產為優先。< /span>

陳祖培強調，國泰人壽投資不動產很謹慎，不會隨便亂買。這次國壽董事會授權董事長買不動產，主要是鎖定大台北地區的優質商業不動產。至於不動產投資標的預期的收益率，他表示，一般來說，希望能夠達到3%以上。

台北地區商辦大樓市場今年以來被壽險公司炒得熱哄哄，例如宏泰人壽以12億元購入大亞百貨地下商場、三商美邦人壽以10億餘元買進三功國際大樓部分樓層，新光人壽更一路加碼買進內湖地區商辦不動產。

國泰人壽計劃將不動產投資比率逐步拉高到 10%，以今年6月底的數字來看，國泰人壽不動產帳上投資部位為1,261 億元、所占比率為5.5%，換算國泰金還有近千億元銀彈隨時可進場買進。

　　根據房仲業者調查，無殼蝸牛的租屋管道，高達三成都是先上網找房子。基於拓展客源以及提供完整服務等理念，房仲業者大力宣傳免付費的網路租屋服務，預估此舉將嚴重威脅租屋平台業者的業績營收。

■　無殼族租屋管道 三成上網找房子

　　根據永慶房屋統計，目前大多數租屋族找房子的管道，一定先從租屋網站找起，佔30%，再來是藉由親朋好友的口耳介紹，比例約23%，倘若還是沒租到合適的房子，15%受訪者會委託仲介公司，或12%打開報紙分類廣告，逐一找租屋小啟。

　　調查顯示，受訪民眾租屋最先考慮的因素，是租屋的地點是否鄰近工作或上課地點，還有交通是否便利，有沒有捷運站公車站等，再來是租屋處是否靠近大賣場或便利商店，上述的考量因素都超過兩成比重。至於租屋物件的在乎因素，44%最在乎租金高低，19%最擔心碰到惡房東，再來則是考量房子的坪數大小，佔14%。

■　租屋免費刊登 包租公最樂

短期租屋夯，房客最樂，除可選擇不同房型隨意住，衛生好、隱私性佳是短租屋最大優點。

短租屋雖不是租屋市場的大宗，但目前在各大租屋網站或是BBS站如台大PTT的「Taipei_dep(公寓版)」、「Taipei_tao (套房版)」或「Taipei_ya(雅房版)」都可以找得到，只要在輸入關鍵字「短租」即可。

「短期租屋」網站負責人陳重成指出，短期租屋好處除了便宜外，不像飯店因為兼做休息，會換好幾次客人，短期租屋相對較衛生；而飯店也算公共場合，短期租屋的隱私權相對較高。

但短期租屋鑰匙容易被複製，安全上是否有疑慮？陳重成的做法是在訂房時留房客資料，並裝監視系統，另外除一般鑰匙，還會有門禁卡或密碼，並一星期換一次號碼。「薇薇安之家~台北精緻短期出租公寓」負責人薇薇安則說，因為目前旗下租屋都是2009年新成屋，進出採刷卡，難被仿製。
 

文章來源:【聯合晚報】

現階段投資人對風險性資產可接受度提高，但是對於REITs的投資卻顯得較為卻步。寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良表示，觀察REITs市場 榮枯或好轉，可以透過四大指標檢視，利率是否轉為升息，金融體系穩健與否，房市領先指標—成屋銷售及新屋開工數據是否好轉，商用不動產的量價變化是否轉佳，投資人可以利用這些簡單、明確的指標，以做為進出REITs的參考。

今年3月以來，全球REITs普遍回彈，第三季富時全球不動產指數上揚21.4%，累計今年前三季漲幅達24.7%，雖然全球目前主要REITs區域以亞 洲地區發展性較大，不過，歐美地區具跌深反彈的力道，也不容小覷。對於投資人來說，現在進場到底會不會太早，還是要再等一等，恐怕是很多人心中的疑惑。

賴盈良表示，由於目前美國寬鬆的財政、貨幣政策仍會持續，各項經濟數據才剛從低點翻揚，並可望漸進改善，再加上籌資困難度降低，現時REITs面臨最大的風險為歐美央行升息的進展以及政府縮小或停止刺激政策。

買賣過 REITs基金的投資人，在REITs處於多頭格局時，通常會看一些指標來判別REITs的市場好壞，但是經歷了兩年多的空頭市場後，市況好不容易 轉好，由於經濟數據的好壞參半，房市變數頻仍，投資人卻忘記可以利用一些簡單指標，就能輕鬆地釐清是否該投資REITs，有可能因此錯失了REITs即將 返回上升軌道的機會，以下的四大指標，可以視為檢測REITs市場水溫的風向球。

指標1→利率變化。美國經濟已見揚升，聯準會已經表態將維持現行在0-0.25％的利率不變，預料美國最快要到2010年上半才會調升利率，但若提前升息，對經濟成長將出現打擊。

對REITs投資人而言，須再留意美國BBB公司債與十年公債殖利率的利差變化，目前BBB公司債利率目前為6.4%，基準利 率為3.4%，利差達3%，預計利差還有縮窄空間，但若利差低於2%，有過熱可能，為警戒區。? 指標2→金融體系穩健與否。商用不動產屬於資本密集的行業，金融市場的動向相當重要。受到政策激勵以及房市復甦跡象鼓舞，金融市場已見極大改善。目前投資 人可以檢視美國大型銀行的獲利，以及中小銀行商貸損失情況，以判斷銀行業是否已站穩腳步。以美國前三大銀行為例，今年第三季美國銀行財報低於預期，花旗及 摩根大通則優於預期。

指標3→房市數 據。市場投資人耳熟能詳的成屋銷售及新屋開工數據，被市場視為是房市的兩大領先指標，因此其數據的優劣，對房市未來的變化動見觀瞻。美國今年8月成屋銷售 達510萬戶，雖比7月小幅減少，不過卻已經回到2008年9月雷曼事件之前的水準；至於美國今年9月新屋開工數達59萬戶，雖低於市場預 期的61萬戶，但從4月低點47.9萬戶，已是明顯回升。

指標4→商用不動產的量價變化。根據全球最大上市商用不動產仲介商—CBRE(世邦魏理仕)數據，北美地區第二季商用不動產成交金額與上季持平，約100 億美元；歐非中東第二季成交金額則由第一季的220億美元降低至190億美元；亞太地區第二季成交金額則從第一季的200億美元，增長至270億美元。

千億級保險資金大舉湧入房地產市場只差最後一道圍牆的大門打開—保監會制定的《保險資金投資不動產試點管理辦法》未來的出台將最終允許險資進入不動產領域。業內人士表示，各大保險巨頭早已覬覦樓市，已經積極儲備項目整裝待發，而保險資金投向樓市有望改變行業投資格局。

千億級險資或改樓市投資格局

新修訂的《保險法》已於10月初正式實施，其中明確保險資金「可投資不動產」。不過保險資金想要真正進入這一新領域，還要等《保險資金投資不動產試點管理辦法》出台。目前在這一管理辦法的修訂草案中，投資不動產的比例仍是空白。

據接近保監會人士透露，具體比例要待最後公佈時才能明確，由於保險機構對不動產投資領域還比較陌生，投資經驗、投資團隊尚匱乏，因此監管層並不會制定太高的投資比例。目前，參與徵求意見的業內人士多認為初始投資比例制定為5%的可能性較大。按照去年末保險資金總資產3.34萬億元計算，保險公司可進入不動產投資領域的保險資金可能在1700億元左右。

中金公司最新的預測報告也認同了這一比例。報告分析，從國際經驗以及我國保險資金股票類權益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產投資比例合理上限應該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。中金公司預計，保險資金入市後每年新增資金量約150億-200億元，且主要集中投資於商業樓宇。

不過基於對保險公司在投資上一貫謹慎的判斷，分析人士認為，保險資金在初入樓市時，不可能很快就達到投資不動產比例上限，而將會循序漸進。

另據瞭解，在最新版的徵求意見稿中規定，保險機構單一不動產項目投資的比例為該公司淨資產的50%。但是，單一不動產項目投資占可投資不動產額度的比例和不動產投資計劃發行規模，目前仍未有定論，還在討論之中。

事實上，保險資金涉足不動產已有先例，不過之前多是利用自有資金購置自用辦公樓，通過集團旗下信託、資產管理公司，或者是與其他公司合辦專業公司進入不動產領域。

中國人壽、中國平安、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有過這方面經驗，僅金融街上就有中國人壽中心、平安大廈、泰康人壽大廈等。此外，民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等也大舉購買過寫字樓。

在修訂後的《保 險法》確認保險資金「可投資不動產」後，業內正翹首以待具體細則的出台，相關人士估計該細則最快將在月內出爐。而根據中金公司最新的報告預測，保險公司投資不動產的初始上限可能為5%，按照目前保險資金的規模估算，保險公司可動用的不動產投資資金約為1500億—1800億元。

千億險資蓄勢待發

中金公司的報告分析，從國際經驗以及我國保險資金股票類權益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產投資比例合理上限應該在10%到15%之間， 但初始上限可能為5%。而截至2009年6月末，中國保險行業總資產為3.71萬億元人民幣。而在保險資產比例方面，債券、存款和股票的比例分別為 50.2%、31%和9.8%。

中金公司認為，在保險資金總投資規模年增速保持在10%-15%的情況下，估計保險資金入市將帶來不動產投資資金約1500億~1800億元，以及今後每年新增資金量約150億-200億元，且主要集中投資於商業樓宇。

不過，基於對保險公司在投資上一貫謹慎的判斷，分析人士認為，保險資金在初入樓市時，不可能很快就達過投資不動產比例上限，而將會循序漸進。

另外，從放開投資不動產後對保險公司的投資業績的影響上看，中金公司認為，2009年1至6月，保險資金投資收益率為3.44%，其中權益類資產投 資收 益率在10%左右，因而預計險資投資不動產要求的年化收益率會在6% -10%的區間內。不過，如果投資不動產的比例界定在5%左右，其對整體保險資金的投資收益影響可能並不明顯。

樓市投資方式之辯

證券時報記者調查獲悉，基於風險承受能力的差異，不同規模的保險公司在資金投向上或將會採取不同的策略。

對於擁有大量自有資金的大型保險公司而言，自建物業更像是一個理想選擇。據某大型人壽保險公司的高管表示，作為特大型金融企業，他們很受地方政府歡迎， 如要進行不動產投資，僅從地價上就能得到不少的優惠。該高管透露，該公司以自用名義在上海的一個自建物業，其拿到的地價比周邊物業便宜了至少五分之一。